Reggio’s

análisis de actualidad

Desde que el presidente del Gobierno anunció el ajuste presupuestario, ha venido calando la idea de que ahora ya no es tan importante la reactivación de la economía como reducir el déficit y los niveles de endeudamiento de nuestras administraciones. En este entorno, las subidas de impuestos, antes nefastas por su efecto en el crecimiento, ahora para algunos son necesarias y hasta recomendables. Incluso hay quien opina que hay que desempolvar y sacar del armario impuestos olvidados o en vías de serlo como el de Patrimonio o Sucesiones. También parece que se plantea, cómo no, subir los tipos a las grandes empresas y a las rentas altas (no vaya ser que les de por invertir en proyectos o actividades productivas). En fin, que como suele pasar, nos pasamos de un extremo al otro, como si en el fondo diese lo mismo la fórmula que se aplique, con tal de seguir la corriente de opinión dominante y sobre todo apaciguar a los mercados financieros.

No obstante, hoy mi reflexión se centra en el sector inmobiliario y las medidas ya conocidas de aumento de la presión fiscal en el tráfico inmobiliario: subida general del IVA a partir de julio, subidas en el ITP y AJD aprobadas por varias comunidades autónomas, desaparición -casi general- de la deducción por compra de vivienda, revisiones catastrales por doquier a lo ancho del territorio, etc.

Un reciente estudio publicado por la red internacional de asesores fiscales Taxand ha comparado la carga fiscal agregada que con carácter anual deben soportar las empresas que invierten en cuatro tipos de proyectos inmobiliarios: oficinas, residencial -para alquiler o venta- y hospital. Este estudio, que es muy amplio y compara desde las economías occidentales más próximas hasta economías emergentes asiáticas y latinoamericanas (hasta un total de 23 países), deja a España en una posición relativa poco favorable para la inversión en el sector inmobiliario:

• En todos los productos inmobiliarios que analiza el estudio, el coste fiscal agregado de España es netamente superior a la media de todos los países comparados.

• Dentro de los países de nuestro entorno, en edificación de viviendas para alquiler, España está entre los 3 países más caros, solo superado por los EEUU y Francia (con la subida del IVA, previsiblemente superaremos a Francia).

• En edificación de viviendas para la venta, con la subida del IVA a partir de Julio, sólo nos superarán Francia y Alemania.

• En oficinas para alquiler, nuestro coste fiscal agregado supera netamente al de países más desarrollados como Francia, Alemania o Italia, así como a los emergentes China y Polonia. Sólo USA y Reino Unido están en peor situación.

• Por último, en la construcción de hospitales por el sector privado, España es el segundo país más caro, sólo superado por muy poca diferencia por los EE.UU. La subida del IVA, ha supuesto un encarecimiento directo de 2 puntos porcentuales, que nos situará al frente de la clasificación, prácticamente al mismo nivel que los EE.UU.

El estudio arroja asimismo algunos datos interesantes:

• El peso de los tributos gestionados por nuestras comunidades autónomas (básicamente ITP y AJD) y ayuntamientos (IBI, ICIO y Plusvalía Municipal) es el más alto de todos los países comparados.

• El Impuesto de AJD, que se devenga hasta 5 veces en el proceso de desarrollo que va desde la compra del suelo hasta la venta final, y que además ha duplicado y hasta triplicado su tipo en la última década (y ya se han aprobado nuevas subidas), no tiene parangón en la comparación.

• Otros impuestos como el de OS que grava las aportaciones de capital a las empresas, simplemente ya no existe en los países europeos, con la única excepción de Polonia (aunque el tipo es la mitad del nuestro).

• Por otro lado, figuras impositivas locales como la Plusvalía Municipal o el ICIO (que suele llegar hasta el 4% del coste de la obra), son perfectamente desconocidas en la inmensa mayoría de ordenamientos comparados.

Como puede verse, al menos el sector inmobiliario, no parece que sea cierto que nuestra carga fiscal sea inferior que la media europea. En este entorno, las recientes e inminentes subidas de impuestos supondrán una pérdida de competitividad en el negocio de venta y alquiler residencial así como en la construcción de infraestructuras urbanas. El capital nacional e internacional percibe oportunidades de inversión en nuestro país pero, ante las dudas valorativas generadas por el pinchazo de la burbuja, exigen unas tasas de rentabilidad mínima razonablemente claras. En un mercado inmobiliario es cada vez más global, el aumento de la presión fiscal no nos va a ayudar a ser competitivos

Son bienvenidas las medidas aprobadas para incentivar la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética de nuestros edificios. También lo son (aunque tardías) las que buscan recuperar el interés de los inversores por el inmobiliario (ie. Ley de SOCIMI). Ahora bien, si realmente se quiere relanzar el sector de la construcción, para lo cual es imprescindible absorber cuanto antes el stock de inmuebles en manos de promotoras y entidades financieras, debe reflexionarse si la dirección correcta es la de aumentar la presión fiscal o -siquiera con carácter temporal- no debería ser más bien la contraria, esto es, una reducción, sistemática y coordinada entre las diferentes administraciones. Es contradictorio pedir esfuerzos a los agentes económicos y predicar sobre el cambio de modelo productivo y a la vez exprimir más si cabe la recaudación fiscal procedente del ladrillo. La vaca está anoréxica y no se le puede pedir más leche.

Manel Maragall y Sara Orriols. Garrigues Abogados.